Объединение земельных участков: правила

Образовать новый земельный участок можно путем объединения смежных земельных участков. В результате этой процедуры старые участки устраняются, и регистрируется новый объект недвижимости. Целевое назначение и вид использования остаются теми же, что и у исходных объектов.

Как объединить смежные участки в один?

Земельные участки можно объединить при условии соответствия объектов недвижимости определенным требованиям законодательства:

• Участки должны принадлежать владельцам только на праве собственности;
• Право на новый участок будет принадлежать собственникам старых на основании общей собственности. Доли в праве определяются по соглашению сторон;
• Объединить можно только смежные участки с общими границами, образование нового объекта недвижимости не должно приводить к вклиниванию и излому границ. Границы участка должны располагаться в пределах одного муниципального образования;
• Все собственники объединяемых участков должны быть согласны на процедуру;
• Образованный объект не должен превышать по размерам максимально разрешенную площадь, установленную местными органами власти.

Алгоритм действий

Первым шагом в процессе объединения участков будет проведение межевания, в том числе согласование границ. Это стандартная процедура, которую проводят лицензированные специалисты.

Как определить границы?

Нередко бывает, что сами собственники не обладают информацией, есть ли у участка границы и межевой план. Можно проверить его наличие двумя способами:

• заказать выписку из ЕГРН о характеристиках объекта,
• проверить границы на кадастровой карте Росреестра.

На официальном и открытом источнике размещена кадастровая карта, зная кадастровый номер участка, можно найти его на карте. В случае если межевание земли не проводилось, в описании участка появится комментарий: без координат границ.

Можно ли провести межевание самостоятельно?

Самостоятельно межевые работы провести нельзя, так как они относятся к лицензируемому виду деятельности. Эту процедуру проводят кадастровые инженеры или специализированные организации, в штате которых есть данные специалисты.

С чем нельзя путать межевание?

Межевание нельзя путать с процедурой выноса границ в натуру. При межевании земли границы участка заносятся в документы, а при выносе точек – наоборот, из документов переносятся на местность. В первом случае составляется межевой план, во втором – подразумевается, что он существует.

Как найти кадастрового инженера?

Межевание участка с постройками проводит кадастровый инженер. Найти нужного специалиста поможет сервис Росреестра, где выложен список всех лицензированных лиц и организаций. Кроме того, важно убедиться, что выбранный специалист состоит в саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Какие документы нужны при межевании с соседями?

При заказе процедуры установления границ и составления межевого плана необходимы:

• паспорт,
• документ, на основании которого определяется владелец земли,
• в некоторых случаях план-схема выделенной земли, утвержденная администрацией муниципалитета либо другой архивный документ.

После изучения всех предоставленных документов специалисты выезжают на местность и проводят необходимые работы.

Пошаговая инструкция межевания

Процедура состоит из следующих этапов:

• Специалисту предоставляются документы;
• Кадастровый инженер выезжает на участок и с помощью специальной аппаратуры определяет координаты фактических границ участка;
• По желанию заказчика на плане фиксируется расположение существующих построек;
• Фактические границы сравниваются с данными правоустанавливающих документов;
• Проводится согласование данных с соседями, чьи участки имеют общие границы с землей заказчика;
• Составляется межевой план в электронном виде.

Отличия межевания при объединении земель

На плане отображаются границы объединяемых земель и новые границы будущего участка. Как объединить два земельных участка в один без выезда специалиста? Достаточно того, чтобы у обоих участков были в наличии готовые межевые планы. Выполнить новый документ на их основе можно будет без выезда специалиста на местность.

Вид разрешенного использования

Земельные участки должны обязательно иметь одинаковый вид разрешенного использования и одинаковую категорию. Объединить можно только участки с одним ВРИ. Что делать, если это не так? Объединить участки с разным ВРИ можно, но предварительно его нужно изменить. В противном случае новый участок просто невозможно будет использовать. Например, объединяя участки, один из которых предназначен для индивидуального строительства, а другой для садоводства и огородничества, необходимо изменить ВРИ у одного из них. Заявление об этом подают в администрацию муниципального образования, если она выносит положительное решение, документы можно подавать в Росреестр. В случае отказа решение можно обжаловать в судебной инстанции. К сожалению, бывают случаи, когда изменить вид разрешенного использования, нельзя. Только когда он станет одинаковым у обоих земельных участков, их можно объединить.

Как подготовить документы?

После проведения межевания важно подготовить все необходимые для регистрации документы. Сюда относятся заявление, копия межевого плана, правоустанавливающие документы, акт согласования границ. Процедура предусматривает также оплату госпошлины. Правильно подготовленные документы – залог быстрой регистрации и минимального риска возможности отказа.

Куда отдать заявление на регистрацию?

Весь пакет документов предоставляется в отделение росреестра по фактическому адресу расположения объединяемых земель. Важно правильно заполнить бланк заявления, в котором указывается запрос на объединение участков. В противном случае его могут вернуть без регистрации. К заявлению прикладывают все подготовленные ранее документы.

Если все документы в порядке, а условия сделки соответствуют требованиям закона, старые участки снимаются с учета и прекращают существование, а новый ставится на учет. Если у нового объекта несколько собственников, все они получают соответствующие доли в праве.

Что важно помнить?

Важно не забывать о требованиях, которые необходимо соблюсти:

• Участки должны быть поставлены на кадастровый учет, если это не так, то первым шагом будет постановка объединяемых участков на кадастровый учет;
• У участков должны быть определены границы, в противном случае придется проводить межевание;
• Участки должны обладать одинаковыми категорией и ВРИ.

Учитывая эти нюансы, провести процедуру объединения гораздо проще и быстрее, сроки государственной регистрации не продлятся больше двух недель. Если в документах есть недочеты либо необходимо установить границы объединяемых участков и поставить их на кадастровый учет, рекомендуется обратиться в профессиональную лицензированную организацию.